Главная | Как зарегистрировать вновь созданное недвижимое имущество

Как зарегистрировать вновь созданное недвижимое имущество


Относительно возникновения права собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, оно возникает только с момента такой регистрации. Порядок регистрации вновь созданного недвижимого имущества установлен Законом. Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

При этом подрядчик может быть собственником только в том случае, если он одновременно является инвестором строительства. Будучи собственниками объектов незавершенного строительства, инвесторы являются также собственниками законченных строительством объектов. Если соглашением между участниками инвестиционного процесса не предусмотрено иное, право собственности у инвестора на объект незавершенного строительства трансформируется в право собственности инвесторов в частности, на жилой дом или квартиру в нем.

Представляется, что трансформация права собственности должна происходить автоматически. В этом случае нельзя ставить возникновение этого права в зависимость от государственной регистрации права собственности на него и выдачи соответствующего свидетельства. Такие свидетельства должны лишь оформлять уже существующее право собственности, но не порождать его. Таким образом, представляется, что в ГК должна быть внесена норма следующего содержания: Свидетельство о праве собственности на вновь возводимый объект недвижимости юридически закрепляет возникшее право".

При заключении договора стороны свободны при определении своих взаимоотношений, единственное условие, которое должно быть соблюдено при его заключении: Отношения между заказчиком и инвесторами на стадии строительства объекта оформляются различного вида договорами. В зависимости от предмета заключенного договора, а также других условий договора у инвестора возникает либо право долевой собственности на созданный объект либо право собственности на определенную договором часть объекта: Указанный договор является основанием для регистрации права инвестора на созданный объект недвижимости п.

Можно выделить два типа договоров, которые в настоящее время наиболее часто имеют место при строительстве объекта недвижимости. Рассмотрим договор простого товарищества договор о совместной деятельности по строительству объекта недвижимости , заключенный между участниками строительства жилого многоквартирного дома или иного объекта недвижимости.

Договор простого товарищества, созданного с целью строительства объекта, заключается сторонами путем составления одного документа, подписанного сторонами. Квалификация заключенного договора как договора простого товарищества должна быть осуществлена не по названию договора, называться такой договор может как угодно: В соответствии с договором простого товарищества, участники товарищества обязуются объединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Очевидно, что участники такого договора действуют для достижения единой общей для всех них цели: Необходимыми признаками договора простого товарищества являются: Внесение участниками товарищества вкладов в общее дело, в том числе денежными средствами, иным имуществом, профессиональными и иными знаниями, навыками и умениями, а также деловой репутацией п. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости.

Товарищами могут быть установлены и иные размеры вкладов. Иные, не равные размеры вклада, можно установить как при заключении договора простого товарищества, так и в ходе осуществления совместной деятельности путем заключения соглашения между товарищами об установлении размеров вклада каждого товарища исходя из фактических обстоятельств п. Общее имущество товарищей, состоящее из внесенных товарищами вкладов имуществом, которым они обладали на праве собственности, а также из результата совместной деятельности — созданного жилого многоквартирного дома ст.

Установление порядка ведения общих дел товарищей. В договоре должно быть определено, каким образом осуществляется ведение общих дел: Распределение между товарищами затрат на возмещение расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью по строительству жилого дома, пропорционально стоимости вклада каждого в общее дело, если иной порядок покрытия расходов и убытков не установлен соглашением ст.

Ответственность каждого товарища по общим договорным обязательствам всем своим имуществом пропорционально стоимости его вклада в общее дело ст.

Распределение результата совместной деятельности между товарищами пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело. Принцип пропорциональности может быть изменен соглашением товарищей, однако, соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно ст. Основания, условия и порядок прекращения договора простого товарищества ст. Как уже говорилось выше, в силу ст.

Соответственно, на основании договора простого товарищества может быть осуществлена государственная регистрация права долевой собственности товарищей на созданный в результате совместной деятельности объект недвижимости, при этом размер доли каждого товарища определяется договором или соглашением сторон. Соглашением участников простого товарищества может быть определено, что в результате совместной деятельности у товарищей право долевой собственности на дом в целом не возникает, а возникает право на конкретные квартиры, нежилые помещения, выдел которых каждому товарищу производится пропорционально размеру внесенного им вклада в общую деятельность.

В этом случае государственная регистрация права долевой собственности на вновь возведенный дом не производится, а на основании договора простого товарищества и соглашения о распределении результатов совместной деятельности, регистрации подлежит право собственности на конкретные квартиры или нежилые помещения, выделенные заявителю — участнику простого товарищества. Составления какого-либо акта приема передачи квартир участнику простого товарищества не требуется, поскольку сам договор простого товарищества является основанием возникновения вещного права участника товарищества на результат совместной деятельности.

Соглашение о распределении результатов совместной деятельности является документом о разделе общего имущества между долевыми сособственниками в натуре.

Документы, необходимые для регистрации права долевой собственности инвесторов на вновь созданный объект недвижимости 1.

Заявление о государственной регистрации права от каждого участника долевой собственности; 2. Документ, подтверждающий полномочия руководителей юридических лиц или доверенность для представителя заявителя; 5. Документ, подтверждающий право пользования земельным участком: Разрешение соответствующих органов исполнительной власти на строительство объекта, выданное одному из участников совместной деятельности; 7.

Удивительно, но факт! Самой, казалось бы, простой является ситуация возведения нового здания.

Учредительные документы заявителей — юридических лиц со всеми действующими изменениями: В ходе проведения правовой экспертизы договор простого товарищества должен быть проверен на предмет соответствия условий договора требованиям действующего законодательства. Не допускается вычленение изолированного помещения из капитального строения здания, сооружения , состоящего из одного изолированного помещения.

При вычленении изолированного помещения, машино-места из капитального строения здания, сооружения заводится новое регистрационное дело на вычлененные изолированное помещение, машино-место. Регистрационное дело на капитальное строение здание, сооружение сохраняется. При вычленении изолированного помещения, машино-места актуальные права и ограничения обременения прав в отношении вычленяемой части капитального строения здания, сооружения переносятся на созданные изолированное помещение, машино-место.

Документом, подтверждающими создание изолированного помещения, машино-места в результате вычленения их из капитального строения здания, сооружения , являются соответствующие решение, договор или судебное постановление.

Права на недвижимость можно удостоверять электронно

Для государственной регистрации создания изолированного помещения, машино-места в результате вычленения их из капитального строения здания, сооружения дополнительно представляется технический паспорт. Для прекращения существующей государственной регистрации недвижимого имущества основаниями является: При государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним должны присутствовать определенный круг документов.

Правда, такое возможно только в отношении тех сведений, которые не влекут за собой переход, прекращение или ограничение обременение прав на недвижимость. К примеру, миграционная служба может сообщить в Росреестр о новых паспортных данных гражданина.

Читать популярные статьи на сайте

При этом регистрирующий орган должен уведомить правообладателя о внесении таких изменений в течение пяти рабочих дней. Порядок и способы уведомления будет определять Минэкономразвития России ст. Права на недвижимость можно удостоверять электронно Изменились правила удостоверения прав на недвижимое имущество и госрегистрации договоров и иных сделок ст.

Рекомендуем к прочтению! пример подробного брачного договора

У правообладателей появился выбор: Напомним, раньше правоудостоверяющий документ был только один - свидетельство. Выписка может быть создана как в бумажном, так и в электронном виде с усиленной квалифицированной подписью. К свидетельству же требования остались прежними - только бумажная форма.

Удивительно, но факт! Как зарегистрировать вновь созданный объект недвижимости?

Государственная регистрация договоров и иных сделок, как и прежде, будет подтверждаться специальной регистрационной надписью. Однако теперь удостоверить договор можно не только на бумаге, но и в электронной форме.

Удивительно, но факт! Если из документа следует, что имела место передача функций заказчика застройщика инженерной организации, о которой уже говорилось выше и инженерная организация при этом не выступает в качестве инвестора, право на созданный объект у нее при этом не возникает.

Такой электронный документ также подтверждается усиленной квалифицированной электронной подписью государственного регистратора. Форму свидетельства о государственной регистрации прав и форму специальной регистрационной надписи устанавливает Минэкономразвития России. Этот же орган обязан разработать и требования к формату регистрационной надписи в электронной форме. Порядок подачи документов для регистрации прав изменен Существенные коррективы внесены в порядок представления документов для регистрации прав и сделок пп.

В этом случае оба действия будут выполнены одновременно. Это очень удобно, особенно в случае земельных участков. К примеру, если собственник земельного участка продает его не целиком, а определенную часть. Раньше для продажи ему надо было либо продавать долю в праве на земельный участок, либо выделять сначала часть из своего участка проводить межевание, ставить на кадастровый учет , и уже после постановки части земельного участка на кадастровый учет и внесения изменений в ЕГРП продавать образовавшуюся часть земельного участка.

Сейчас достаточно выделить путем проведения межевания земельного участка определенную его часть, и вместе с подготовленным межевым планом и договором купли-продажи подавать документы на регистрацию перехода права и постановки на кадастровый учет. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" обо всех процедурах оформления индивидуального дома на каждом этапе его возведения.

Тематика вопросов

По мнению автора, под внешними границами следует понимать не только границы объекта на плоскости земельного участка, но и его объемные границы. Так, вполне очевидно, что как пристройка, так и надстройка здания влекут возникновение нового объекта. Выводом из всех предшествующих рассуждений является необходимость закрепления в нормативных актах критериев существенности изменения объектов, позволяющих отнести преобразованный объект к вновь созданным. Данный вопрос вряд ли относится к предмету гражданского законодательства.

Его решение должно содержаться в Законе "О государственном кадастре недвижимости", с конкретизацией в специальных документах Правительства РФ и Госстроя России. Формулировка Закона при этом могла бы выглядеть следующим образом: Объект недвижимости признается вновь создаваемым во всяком случае изменения его внешних границ по сравнению с ранее существовавшим объектом".

Рассматривая проблему вновь созданных объектов недвижимости, необходимо обратить внимание и на то, что законодательством установлены три группы объектов: В связи с этим возникает вопрос, все ли эти объекты могут быть вновь созданными? Вопрос со зданиями и сооружениями сомнений не вызывает, так как именно применительно к этим объектам используются соответствующие понятия новое строительство, реконструкция.

Вопрос о земельных участках, на первый взгляд, имеет однозначный, но отрицательный ответ. Земля как объект по своей природе такова, что ее нельзя создать в смысле нового объекта недвижимости.

Удивительно, но факт! Если объект недвижимости определенного вида был все таки разделен, то считается, что разделенный объект недвижимого имущества считается что свое существование он прекращает, а создаются этого два или более объекта определенного вида.

Земельный участок можно улучшать, изменять его назначение, возводить на нем здания, но "сделать" земельный участок как новую вещь нельзя. Именно так полагают Е. Но здесь все не так просто.

Проблемы правового регулирования недвижимости.

Удивительно, но факт! Однако такой подход регистрирующего органа далеко не всегда встречает поддержку в судах, которые признают незаконными отказы в регистрации договоров отчуждения вновь образованных земельных участков, основанные на том, что право на участки было зарегистрировано после заключения соответствующего договора.

Во-первых, возможны ситуации, когда новый земельный участок возникает за счет бывшей территории водоемов в результате насыпки грунта. Рассматривая данную ситуацию, невозможно не прийти к выводу, что земельный участок является вновь созданным, поскольку ранее он физически не существовал. Очевидно, в этом случае на такой земельный участок должны распространяться все нормы о порядке возникновения прав на новый объект. Во-вторых, существует и еще одна ситуация, которая встречается гораздо чаще.

Удивительно, но факт! С другой стороны, если после проведения этой процедуры сделка не состоялась, собственнику для того, чтобы вернуться к прежнему состоянию границ, необходимо вновь проделать обратную процедуру.

В отличие от зданий и сооружений, границы которых определены при их создании и могут измениться только в результате реконструкции, земельные участки таких границ не имеют, их границы устанавливаются произвольно и могут изменяться в зависимости от желания правообладателей без осуществления деятельности аналогичной реконструкции. В частности, собственник одного земельного участка может разделить его на несколько участков и, наоборот, собственник нескольких участков может объединить их в один. Для этого ему будет необходимо произвести землеустроительные работы и обратиться за проведением кадастрового учета вновь образованных участков или участка.

Порядок регистрации недвижимости существенно изменился

Как мы видим, в результате такого процесса образуются новые объекты недвижимости, которые ранее не существовали. Однако можно ли считать такие объекты вновь созданными в смысле, который придается данному понятию в ГК РФ и Законе о регистрации? От ответа на этот вопрос зависит подход к порядку и моменту возникновения прав на эти объекты и процедуре регистрации этих прав.

Специфика таких объектов состоит в том, что, с одной стороны, они по отношению к данным реестра являются вновь возникшими, а с другой стороны, их с большой долей условности можно назвать "новой вещью, изготовленной или созданной лицом для себя" п. Если признать такие объекты вновь создаваемыми, то очевидно, что право на них будет возникать только с момента его государственной регистрации ст. А это значит, что распоряжение такими объектами возможно только после регистрации права на них.

Таким образом, чтобы выделить из состава принадлежащего ему земельного участка отдельный земельный участок и продать его, собственник участка сначала должен установить границы нового участка, провести его кадастровый учет, зарегистрировать право на него, и только после этого он может заключить договор купли-продажи нового участка, то есть дата такого договора не может быть раньше даты регистрации права на вновь образованный участок.

Однако такой подход регистрирующего органа далеко не всегда встречает поддержку в судах, которые признают незаконными отказы в регистрации договоров отчуждения вновь образованных земельных участков, основанные на том, что право на участки было зарегистрировано после заключения соответствующего договора.

В то же время аналогичный подход со стороны регистраторов к вновь созданным путем строительства или реконструкции зданиям и помещениям у суда сомнений не вызывает. Мотивируя признание незаконными отказов в первом случае, суд, как правило, ссылается на то, что право на соответствующую часть земли, не выделенную или не объединенную в установленном порядке в отдельный участок, у лица существовало и до регистрации, в связи с чем заключение такого договора до регистрации права на участок в новых границах вполне правомерно.

В такой позиции суда есть определенная логика, которая подкрепляется и практикой взаимоотношений, складывающихся на рынке недвижимости. Проведенные исследования показывают, что разделение и объединение земельных участков происходит в подавляющем большинстве случаев именно для совершения с вновь образованными участками сделок отчуждения и, более того, такое разделение или объединение является актуальным для собственника лишь постольку, поскольку такая сделка будет совершена.

Если же сделка по каким-либо причинам не состоялась, то для собственника утрачивается необходимость изменения границ участков, поскольку при совершении сделки с другим контрагентом может потребоваться установление совершенно иных границ.

Удивительно, но факт! Точно такое же положение создается при согласованной с собственниками помещений реконструкции чердака.

Ситуация с учетом новых земельных участков и последующей регистрацией прав на них в результате сделок отчуждения приобретает характер круга. С одной стороны, чтобы провести отчуждение части земельного участка его нужно выделить путем землеустроительных работ и нового кадастрового учета и зарегистрировать право на него. С другой стороны, если после проведения этой процедуры сделка не состоялась, собственнику для того, чтобы вернуться к прежнему состоянию границ, необходимо вновь проделать обратную процедуру.

Для того чтобы определить правильный подход к земельным участкам, возникающим из ранее существовавших, необходимо установить, каким способом возникают права на них у обладателя права на ранее существовавший земельный участок. Как отмечалось, закон делит способы приобретения прав на имущество на две группы:



Читайте также:

  • Ипотека многодетным семьям новосибирск
  • Аренда земельного участка в конаково на
  • Исковая давность о возмещении вреда при производственной травме