Главная | Отличие договора купли-продажи от договора продажи недвижимости

Отличие договора купли-продажи от договора продажи недвижимости


Таким образом, при проверке предмета сделки тщательная проверка финансового положения продавца стала необходимой. Для подтверждения вашей добросовестности в случае судебного оспаривания сделки очень важны документы, подтверждающие ее историю: Проверку контрагента целесообразно осуществлять с использованием следующих сервисов: Обязательно сохраняйте распечатки с сайтов — это свидетельство вашей предусмотрительности, то есть аргумент в пользу действительности сделки!

Еще по теме § 5. Договоры продажи недвижимости и предприятия:

Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ст. Вместе с тем согласно п. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией.

Удивительно, но факт! Объектами кадастрового учета являются:

Содержание договора продажи недвижимости Существенные условия договора продажи недвижимости: Сторонами договора являются предприниматели индивидуальные или коллективные — коммерческие юридические лица , продавцами государственных и муниципальных предприятий в ходе их приватизации являются соответствующие федеральные или местные фонды имущества.

Предметом договора является предприятие, представляющее собой имущественный комплекс, состоящий из материальных элементов, в которых различают основные помещения, здания, земельные участки и оборотные фонды оборудование, сырье, деньги , и нематериальных элементов, в которых различают имущественные права и обязанности предприятия, исключительные права предприятия, индивидуализирующие его и его продукцию право на фирменное наименование, право на товарный знак , гражданско-правовые обязательства предприятия перед третьими лицами, в том числе денежные долги.

Предмет этого договора является его существенным условием и потому подлежит детальному описанию в договоре. Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются на основе его инвентаризации п.

Передача предприятия осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о его составе, недостатках переданного имущества, а также об уведомлении кредиторов п.

Таким образом, в первом случае регистрируется правовое основание, во втором - правовое последствие, при этом оба акта позволяют наглядно дифференцировать обязательственную и вещную составляющие договора купли-продажи; в регистрация договора продажи жилого помещения имеет отношение к заключению договора, поэтому ее отсутствие влечет его незаключенность.

Напротив, регистрация перехода права собственности в любом договоре продажи недвижимости относится к стадии его исполнения, поэтому ее отсутствие связано с его неисполненностью и ответственностью ; г несоблюдение требования регистрации договора продажи жилого помещения влечет его незаключенность, а если участники тем не менее уже исполнили такой незаключенный договор, то преодолению возникших фактических последствий в виде незаконного владения покупателем жилым помещением и неосновательного обогащения продавца в размере полученной покупной цены служат виндикационный и кондикционный иски.

В то же время известно общее правило о санации конвалидации сделки, суть которого - в следующем. Если от регистрации сделки, совершенной в надлежащей форме единого письменного документа , уклоняется одна сторона, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.

Данный судебный акт не заменяет собой акта регистрации договора продажи жилого помещения: Напротив, несоблюдение сторонами требования регистрации перехода права собственности по договору продажи недвижимости при условии соблюдения ими всех требований, предъявляемых законом к заключению такого договора в том числе регистрации договора продажи жилого помещения , исключает вопрос о незаконности владения неосновательности обогащения.

А так как основанием возникших последствий в таких случаях является заключенный договор, возникшие последствия будут правовыми а не фактическими , а значит, для возврата переданного назад, оснований нет.

Поэтому коль скоро речь идет о проблеме, возникшей на стадии исполнения договора, закон устанавливает оригинальное для всякого договора продажи недвижимости последствие.

Если от регистрации перехода права собственности на недвижимость уклоняется одна сторона, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации перехода права собственности, при этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации. Данный судебный акт также не заменяет собой акт регистрации перехода права собственности: Закон не определяет последовательности между передачей объекта недвижимости и подписанием документа о передаче и регистрацией перехода права собственности на данный объект ср.

А поскольку акты передачи и перехода права могут иметь расхождения тем более если речь идет о недвижимости - см. Исполнение договора продажи недвижимости вплоть до момента государственной регистрации перехода права на соответствующий объект не меняет отношения продавца и покупателя с третьими лицами см. Это значит, что на всем этапе от момента передачи объекта продавцом покупателю и далее, вплоть до государственной регистрации перехода к покупателю права на данный объект, собственником последнего остается продавец, в то время как покупатель является законным его владельцем, титул которого покоится на заключенном и исполненном в части передачи договоре продажи недвижимости.

Однако согласиться с этим нельзя. Во-первых, благая идея профилактики так называемых двойных продаж объектов недвижимости, стабильности гражданского оборота и защиты его участников от недобросовестных контрагентов не должны противоречить существующим конструкциям.

Между тем в условиях действующего законодательства законное владение объектом недвижимости покупателя само по себе неспособно блокировать правомочие распоряжения данным объектом, принадлежащее собственнику-продавцу, как ничто не мешает самому законному владельцу продать данный объект как будущую вещь, регистрации права на которую он вправе добиваться в судебном порядке см.

Именно поэтому, если проданный объект уже передан продавцом покупателю, но переход права собственности еще не зарегистрирован, продажа данного объекта новому покупателю возможна как собственником продавцом , так и законным владельцем покупателем , а новая сделка купли-продажи за отсутствием в законе иного будет действительной.

Так, если продавец передал покупателю объект недвижимости, качество которого не соответствует условиям договора, покупатель вправе прибегнуть к общим последствиям передачи товара ненадлежащего качества см. В невозможности такой замены и состоит оригинальность, а объясняется она тем, что объект недвижимости - всегда индивидуально-определенная а потому юридически незаменимая вещь.

Удивительно, но факт! К тому же эти правила могут применяться, только если иное не вытекает из договора.

Между тем правило о замене некачественного товара, предусмотренное в ст. Поэтому даже если речь идет не об объекте недвижимости, а о любом другом товаре, характер которого исключает возможность его замены, соответствующее правило ст. А поскольку именно об этом вполне определенно оговаривается в п. Особенности правового регулирования продажи предприятий.

Поскольку предприятие - объект комплексный, в контексте его продажи речь всегда идет о комплексном отчуждении имущества, входящего в состав предприятия. В то же время в определении договора продажи предприятия говорится о продаже предприятия в целом, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам см.

Удивительно, но факт! Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче на условиях, предусмотренных договором, означает отказ от передачи принятия имущества см.

Все это требует следующих уточнений. Продажа предприятия означает отчуждение одним лицом в собственность другого имущества, которое образует предприятие. За отсутствием прямых запретов предприятие может продаваться и в статичном "мертвом" состоянии, и в динамичном "на ходу".

В последнем случае постоянная динамика имущества от момента полной его инвентаризации для заключения договора и вплоть до момента подписания сторонами передаточного акта см. Однако во всяком случае продажа предприятия отличается от приобретения лицом долей участия акций в коммерческой организации. Приобретая доли паи, акции и становясь в результате участником соответствующей коммерческой организации, покупатель приобретает только обязательственное право в отношении данной организации см.

Напротив, при продаже предприятия происходит смена собственника: Покупка предприятия гражданином позволяет ему вести соответствующую предпринимательскую деятельность без образования юридического лица см. Покупка предприятия организацией всегда изменяет состав и структуру ее активов.

Удивительно, но факт! Между тем, это различные правоотношения, различные договора купли-продажи, несмотря на то, что между ними много общего оба договора рассматривают в качестве предмета купли-продажи — недвижимости.

Еще более далеки от договора продажи предприятия последствия реорганизации коммерческих юридических лиц и правопреемства , когда изменения претерпевает прежде всего само юридическое лицо субъект - правообладатель предприятия объекта. В процедуре заключения договора купли-продажи предприятия можно выделить несколько этапов.

Принятие решения о купле-продаже полномочным органом юридического лица. Практически во всех случаях данный договор является для продавца крупной сделкой.

Ведь он, вероятнее всего, повлечет отчуждение имущества, стоимость которого превышает 25 процентов балансовой стоимости активов компании на дату совершения сделки. Крупную сделку должен одобрить Совет директоров в случае, если цена сделки составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов предприятия, или Общее собрание акционеров участников , если цена сделки больше половины стоимости активов компании.

Если и для покупателя данная сделка является крупной, то ему также необходимо соблюсти процедуру ее одобрения полномочным органом.

Удивительно, но факт! Однако предприятие - особая сложная вещь.

В случае невыполнения данного требования договор купли—продажи предприятия может быть признан недействительным. Подготовка документов, которые являются неотъемлемой частью договора купли-продажи предприятия. Он должен быть составлен на основании инвентаризации, которая проводится до продажи предприятия. Ее результаты определяют состав и стоимость продаваемого предприятия. В нем указываются все кредиторы, характер, размер и сроки исполнения их требований. Перед продажей должен быть составлен отдельный баланс имущественного комплекса.

Удивительно, но факт! Таким образом, мы видим, что предприятие продается без долгов, связанных с этим имущественным комплексом, которые образовались до возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде.

При этом до продажи его данные включаются в состав официальной бухгалтерской отчетности собственника предприятия. Как было отмечено ранее, стороны обязаны оповестить кредиторов о продажи предприятия до его передачи покупателю. По общему правилу кредиторов уведомляет продавец предприятия, однако по соглашению сторон это может сделать и покупатель. Кредиторы, не давшие согласие на перевод долга, могут потребовать, чтобы обязательства перед ними продавец исполнил досрочно и возместил причиненные этим убытки.

Удивительно, но факт! Первая — он всегда сопровождается уступкой прав требований продавца покупателю.

Также кредиторы вправе обратиться в суд для признания договора продажи предприятия недействительным полностью или частично постановление ФАС Дальневосточного округа от 13 февраля г. А кредитор, до которого уведомление не дошло, - в течение года, считая с даты, когда он узнал или должен был узнать о продаже.

Подписание договора купли-продажи предприятия сторонами. Договор должен быть подписан обеими сторонами. К нему прикладываются все вышеперечисленные документы.

В западной договорной практике договоры о продаже бизнеса представляют собой настоящие переплетенные тома, содержащие несколько сотен или даже тысяч страниц.

Существенными условиями такого договора являются предмет то есть сам имущественный комплекс и те условия, согласования которых в письменной форме потребовала одна из сторон сделки.

В параграфе 8 главы 30 Гражданского кодекса отсутствуют какие-либо специальные правила относительно цены продаваемого предприятия. Однако это условие, безусловно, также является существенным. Поэтому в данном случае применяется статья Гражданского кодекса, которая посвящена вопросам цены в договоре продажи недвижимости.

Из этой нормы можно сделать такой вывод договор продажи предприятия является заключенным, если в нем есть согласованное сторонами в письменном виде условие о цене. Причем эта цена должна учитывать стоимость всех видов имущества, входящего в состав предприятия. Государственная регистрация договора купли-продажи предприятия. На данном этапе учреждение юстиции регистрирует договор по месту регистрации предприятия как имущественного комплекса.

Фактическая передача имущественного комплекса покупателю. Она осуществляется на основании передаточного акта. С даты его подписания сторонами предприятие считается переданным покупателю. В передаточном акте должны быть указаны данные о составе предприятия, сведения об уведомлении кредиторов.

Также в него вносят данные о выявленных недостатках переданного имущества. Кроме того, в акте может быть перечислено имущество, обязанности по передаче которого продавец не исполнил ввиду его утраты. Предприятие — это разновидность недвижимости и специальные правила обусловлены спецификой предмета.

Договор продажи недвижимости

Предприятие— это имущественный комплекс любой формы собственности, используемый для предпринимательской деятельности. В его состав входят: До подписания договора сторонами должны быть согласованы и подписаны следующие документы: Отсутствие какого-либо документа признается нарушением формы договора и влечет его недействительность. В остальном, требование по форме как при продаже недвижимости.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации.



Читайте также:

  • В каком возрасте ребенка лучше разводиться