Главная | Залоговая стоимость квартиры по ипотеке

Залоговая стоимость квартиры по ипотеке


А от прежнего заемщика потребуется только подписать дополнительное соглашение о переуступке долгового обязательства. Отказаться от участия в продаже При таком способе банк будет вести сделку от начала и до конца — участие заемщика не потребуется.

Эта схема подходит тем собственникам, которые по каким-либо причинам не могут лично контролировать продажу залоговой квартиры. Эта связанно с тем, что при недостаточном сроке владения сделка будет облагаться НДФЛ. Однако такой шаг влечет за собой определенные риски. Несоответствие заявленной цены рыночной может заинтересовать налоговые органы, и они вправе провести проверку. Российские финансово-кредитные учреждения довольно давно предоставляют ипотечные кредиты в рамках сделок купли-продажи недвижимости с заниженной стоимостью.

Удивительно, но факт! Вот тут все махинации раскрываются, и над покупателем нависает угроза расплаты.

В рамках этих сделок банки предоставляют кредиты, основываясь на рыночной стоимости объектов, определяемой аккредитованными оценочными компаниями. Если цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, например, 2 млн рублей, что значительно ниже стоимости по кадастровому справочнику 5 млн рублей , но при этом, согласно отчету аккредитованной банком оценочной компании, ее стоимость равна 4,8 миллиона, то банк предоставит кредит, исходя из оценочной стоимости за вычетом первоначального взноса клиента.

При этом в большинстве банков такая форма проводимой сделки никак не повлияет на ставку по кредиту. В данном вопросе надо также учитывать, что государство принимает активные меры, направленные на борьбу с так называемой налоговой оптимизацией и с огромным объемом сделок на рынке вторичной недвижимости, сумма которых по договору не превышала 1 млн рублей. Так, с начала года вступили в силу изменения в налоговое законодательство, согласно которым в случае реализации объекта недвижимости, права собственности по которому были оформлены позднее 01 января года, налоговой базой для исчисления НДФЛ будет являться его кадастровая стоимость, умноженная на поправочный коэффициент 0,7.

Только в Законе Об ипотеке залоге недвижимости упоминается залоговая стоимость применительно к земельному участку: Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом. Также на нее влияет состояние рынка на данный момент, конкурентоспособность и данные сравнительного анализа. То есть проще говоря от того в каком районе расположена ваша квартира, есть ли рядом школы и магазины, хорошая ли транспортная развязка и давно ли у вас делался ремонт определяет эту цену. А также следующие факты: Кадастровая цена — это сумма, которая используется для начисления налога на недвижимость.

Удивительно, но факт! У Сбербанка есть специальные витрины, где выставлены на продажу квартиры с ипотечным долгом.

Стоит отметить, что она всегда ниже рыночной. Что, разумеется, не может не радовать владельцев. Данная цена рассчитывается в зависимости от региона, в котором находится квартира. У каждого из них есть определенный коэффициент, который помогает определить цену метра квадратного. Все это вместе влияет на расчет данной стоимости жилья. Помимо этого, также учитывается количество лет, в течение которых дом эксплуатируется.

Существуют также варианты, когда эти стоимости практически равны, однако это не очень хорошо. Ведь значит, что недвижимость представлена в плохом по качеству состоянии, а значит не сможет быть выгодно продана.

А именно о них мы сегодня и говорим. Именно о рыночной стоимости жилья идет речь при покупке квартиры. Зачем же нужно ее завышение, спросите вы. Все на самом деле просто.

Удивительно, но факт! Это выгодно, но в покупке заложенных в банке квартир с аукциона есть свои риски.

Завышение стоимости квартиры при ипотеке дает возможность покупателю избежать необходимости выплачивать первоначальный взнос. Именно о нем мы и поговорим далее.

Удивительно, но факт! А высокий залоговый дисконт вкупе с пессимистичным подходом к оценке рыночной стоимости, реально отпугнёт большинство клиентов.

Первоначальный взнос и зачем он нужен Давайте подробно рассмотрим данный вопрос. Дело в том, что без первоначального взноса заемщику не одобрят ипотеку.

Залоговая стоимость

Именно данный факт и породил необходимость в завышении стоимости недвижимости. Но обо всем по порядку. Учитывая, что люди приобретают покупку в ипотеку, у них вряд ли есть хотя бы рублей свободных средств. Вот здесь и появляются различные уловки. Залог — это гарантия обязательств.

Чтобы продать вашу квартиру и вернуть свои деньги, выданные вам по кредиту, банк выставит недвижимость на аукцион. Цель — компенсировать свои расходы.

Это выгодно, но в покупке заложенных в банке квартир с аукциона есть свои риски.

Правильно сформулируйте задачи оценщику

Например, если вы присмотрели квартиру вторичного рынка, то там, возможно есть другие собственники. Проблема появления юридических или физических лиц, которые имеют права на квартиру, встречается достаточно часто.

Квартиры с обременением нужно тщательно проверять. Но и это не дает гарантий, что появившееся лицо, которое предъявит свои права, не аннулирует сделку купли-продажи выставленного на аукционе объекта.

Сам банк не занимается продажами недвижимости. Когда заемщик залогодатель не выполняет свои обязательства по договору ипотеки, банк отправляет ему предупреждение. Если заемщик игнорирует документ, то банк подает иск в суд. После вынесения решения суда в пользу залогодержателя, приставы получают документ, по которому обязаны конфисковать жилую недвижимость и выставить на аукцион по стоимости немного ниже рыночной. Процент снижения зависит от ликвидности имущества.

Банки так же могут сами выставлять залоговые квартиры недобросовестных плательщиков, если имеют соответствующее разрешение. Бывший собственник может предъявить разные претензии банку, вплоть до несоответствия условий квартиры параметрам, закреплённым в договоре.

Удивительно, но факт! Оценка определяется на основании соглашения сторон договора.

Но чаще всего можно столкнуться с тем, что в квартире оказывается прописанным несовершеннолетний ребёнок. Обычно в таких случаях недвижимость не выставляется на торги.

Удивительно, но факт! Договариваетесь с продавцом про завышение цены на его недвижимость.

Но бывает, что родители малыша не оформили его регистрацию в квартире, тем не менее, ребёнок оказывается в ней прописан автоматически вслед за матерью. Самостоятельно узнать об этом покупателю вряд ли удастся. Лучше всего нанять специалиста, который сможет досконально проверить всю информацию, касающуюся всех собственников жилья.

Эксперты рекомендуют в качестве дополнительной гарантии для покупателя оформление титульного страхования.

Стоит ли вообще это делать? В целом продажу залоговой квартиры потенциально можно считать выгодным предприятием для всех участников сделки. Сбербанк должен дать одобрение сделки, иначе она будет считаться незаконной. При подаче заявления заемщик указывает причину продажи квартиры и передает права на продажу банку.

У Сбербанка есть специальные витрины, где выставлены на продажу квартиры с ипотечным долгом. Их можно найти на сайте банка. По всем вопросам нужно обращаться в кредитную организацию. Если заемщика беспокоит вопрос, можно ли купить ипотечную квартиру в ипотеку, то это следует уточнить у работников банка.

С участием банка

Сбербанк не отказывается от подобных сделок, если новый заемщик платежеспособен и имеет хорошую кредитную историю. При наличии у покупателя наличных денег процедура покупки проводится быстро и без затруднений. Банк проверяет покупателя и предоставляет две ячейки.

В одну покупатель вносит сумму, равную сумме остатка долга по ипотеке, в другую — оставшиеся деньги.

Отвечает юрисконсульт компании «Мой Семейный Юрист» Роман Азатян:

Банк готовит соглашение, которое заверяется у нотариуса. Согласно соглашению, покупатель обязан положить на счет банка определенную сумму, а продавец — заключить договор купли-продажи. После перечисления денег и закрытия ипотеки оформляется договор купли-продажи.

Удивительно, но факт! Хотя случаются ситуации, когда кадастровая и рыночная стоимость недвижимости сбегаются, но, как правило, это не слишком хорошо, потому что речь идет о старой недвижимости, рыночная цена которой очень низкая.



Читайте также:

  • Возбуждение уголовного дела в рф